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三、 土地權(quán)屬的確認(rèn)

1. 農(nóng)村地區(qū)(含城市郊區(qū))土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)

農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)涉及村與村、鄉(xiāng)與鄉(xiāng)、鄉(xiāng)村與城市、村與獨(dú)立工礦及事業(yè)單位的邊界等。它不但形式復(fù)雜，而且往往用地手續(xù)不齊全。

因此，應(yīng)將文件確認(rèn)、慣用確認(rèn)、協(xié)商確認(rèn)或仲裁確認(rèn)幾種方式結(jié)合起來(lái)確認(rèn)農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)。對(duì)完成了土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的地區(qū)，其調(diào)查成果的表冊(cè)和圖件是很有說(shuō)服力的確權(quán)文件的，應(yīng)予承認(rèn)。

鐵路、公路、軍隊(duì)、風(fēng)景名勝區(qū)和水利設(shè)施等用地，其所有權(quán)屬?lài)?guó)家，使用權(quán)歸各管理部門(mén)。由于這些用地分布廣泛，并且比較零亂，其權(quán)屬邊界比較復(fù)雜。在進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)查時(shí)，按照土地使用原則和征地或撥地文件確認(rèn)土地的使用權(quán)和所有權(quán)。

2. 城市土地使用權(quán)的確認(rèn)

城市的土地所有權(quán)為國(guó)家所有，權(quán)屬主只有土地使用權(quán)。城市土地使用權(quán)主要按以下述文件確認(rèn)：

?單位用地紅線圖

紅線圖是指在大比例尺的地形圖上標(biāo)繪用單位的用地紅線，并注有用地單位名稱(chēng)、用地批文的文件名、批文時(shí)間、用地面積、征地時(shí)間、經(jīng)辦人 和經(jīng)辦單位印章等信息的一種圖件。

紅線圖的形成經(jīng)過(guò)建設(shè)立項(xiàng)、上級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、用地所在市縣審批、城市規(guī)劃部門(mén)審核選址、地籍管理部門(mén)和建設(shè)用地部門(mén)審定和辦理征(撥)地手續(xù)、再由城市勘測(cè)部門(mén)劃定紅線等一系列法定手續(xù)。紅線圖是審核土地權(quán)屬的權(quán)威性文件。在進(jìn)行地籍調(diào)查時(shí)，可根據(jù)該紅線圖來(lái)判定土地權(quán)屬，并到實(shí)地勘定用地范圍的邊界。

?房地產(chǎn)使用證。

包括地產(chǎn)使用證、房地產(chǎn)使用權(quán)證或房產(chǎn)所有權(quán)證。

1949 年以來(lái)的幾十年中，有的城市曾經(jīng)核發(fā)過(guò)地產(chǎn)使用證。1978 年至 1986 年，城市房地產(chǎn)部門(mén)組織過(guò)地籍測(cè)量，繪制過(guò)房產(chǎn)圖，并發(fā)放過(guò)房地產(chǎn)使用權(quán)證或房產(chǎn)所有權(quán)證。這些文件可作為確權(quán)依據(jù)。

?土地使用合同書(shū)、協(xié)議書(shū)、換地書(shū)等。

1949 年至 1986 年的幾十年中，企事業(yè)單位之間的調(diào)整、變更，企事業(yè)單位之間的合并、分割、兼并、轉(zhuǎn)產(chǎn)等情況，它們所簽訂的各種形式的土地使用合同書(shū)、協(xié)議書(shū)、換地書(shū)等，本著尊重歷史、注重現(xiàn)實(shí)的原則，可作為確權(quán)文件。

?征(撥)地批準(zhǔn)書(shū)和合同書(shū)。

1949 年至 1982 年，企事業(yè)單位建設(shè)用地采取征(撥)地制度。權(quán)屬主所出示的征(撥)地批準(zhǔn)書(shū)和合同書(shū)，可作為確權(quán)文件。

?有償使用合同書(shū)(協(xié)議書(shū))和國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。

1986 年之后，國(guó)家進(jìn)一步明確了土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的制度，改無(wú)償使用土地為有償使用土地。政府土地管理部門(mén)為國(guó)有土地管理人，以一定的使用期限和審批手續(xù)，對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓或拍賣(mài)。所簽訂的有償使用合同書(shū)(或協(xié)議書(shū))和發(fā)放國(guó)有土地使用權(quán)證是土地使用權(quán)確認(rèn)的文件。

?城市住宅用地確權(quán)的文件。

現(xiàn)階段我國(guó)的城市住宅有三種所有制，即全民所有制住宅、集體所有制住宅和個(gè)人所有制住宅。一般情況下，住宅的權(quán)屬主同時(shí)是該住宅所座落的土地的權(quán)屬主。單位住宅用地根據(jù)其征(撥)地紅線圖和有關(guān)文件確權(quán)；個(gè)人住宅用地(含購(gòu)商品房住宅)根據(jù)房產(chǎn)證、契約等文件確權(quán)；獎(jiǎng)勵(lì)、贈(zèng)與的房屋用地應(yīng)根據(jù)獎(jiǎng)勵(lì)證書(shū)、贈(zèng)與證書(shū)和有關(guān)文件(如房產(chǎn)證)確認(rèn)土地使用權(quán)。