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共有面積由兩部分構(gòu)成：即應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e。

1、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e

主要有室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯房及機(jī)房，多層建筑物中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間、有維護(hù)結(jié)構(gòu)水箱等。

2、不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e

是前款所列之外，建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的共有面積和有關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分?jǐn)偟墓灿忻娣e，包括機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于 2m 的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為社會(huì)公眾休息或交通的場(chǎng)所等。

在房屋面積計(jì)算時(shí)，對(duì)于應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e，如果多個(gè)權(quán)利人擁有一棟房屋，則要求分戶分?jǐn)偅蝗绻粋€(gè)權(quán)利人擁有一棟房屋，則要求分層分?jǐn)偅词褂妹娣e按層計(jì)算，房屋的共有面積按層分?jǐn)偂?/span>

無(wú)論從理論上，還是從實(shí)際情況看，自然層數(shù)等于或大于 2 的建筑物，一定有共有面積。如果在房屋調(diào)查報(bào)告中無(wú)共有面積，則這份報(bào)告是不合格的，是不能使用的。

二、 應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的分?jǐn)傇瓌t

1. 按文件或協(xié)議分?jǐn)?/span>

有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)?。這種情況一般是對(duì)一棟房屋有兩個(gè)以上權(quán)利人而言，在實(shí)際情況中并不多見(jiàn)。

2. 按比例分?jǐn)?/span>

無(wú)面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅矗?/span>

各單元應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e

＝分?jǐn)傁禂?shù) K×各單元套內(nèi)建筑面積

其中，K=應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e/各單元套內(nèi)建筑面積之和

3. 按功能分?jǐn)?/span>

對(duì)有多種不同功能的房屋(如綜合樓、商住樓等)，共有面積應(yīng)參照其服務(wù)功能進(jìn)行分?jǐn)?，具體如下：

(1) 對(duì)服務(wù)于整個(gè)建筑物所有使用功能的共有面積應(yīng)共同分?jǐn)?，否則按其所服務(wù)的建筑功能分別進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>

(2) 住宅平面以外，僅服務(wù)于住宅的共有面積(電梯房、樓梯間除外)應(yīng)計(jì)入住宅部分進(jìn)行分?jǐn)?。住宅平面以外的電梯間、樓梯間，僅服務(wù)于住宅部分，但其通過(guò)其他建筑功能的樓層，則按住宅部分面積和其他建筑面積的各自比例分配相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e。

(3) 建筑物報(bào)建時(shí)計(jì)入容積率的其他共有面積均應(yīng)分?jǐn)偂?/span>

(4) 共有面積的分?jǐn)偝刑厥庖?guī)定外，一般按所服務(wù)的功能進(jìn)行分?jǐn)?，分?jǐn)倳r(shí)凡屬本層的共有面積只在本層分?jǐn)偅?wù)于整棟的共有面積整棟分?jǐn)?，只為某部分建筑物服?wù)的共有部分只在該部分分?jǐn)偂?/span>

(5)另外，建筑物天頂部分的共有面積，如無(wú)特別要求，無(wú)條件整棟建筑物分?jǐn)偂?/span>